LMNP : micro-BIC ou régime réel

La location meublée non professionnelle (LMNP) obéit à des règles fiscales entièrement différentes de celles de la location nue, avec deux régimes possibles dont les logiques divergent sensiblement.

Le micro-BIC : un abattement plus généreux qu'en foncier

Réservé aux loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas un plafond fixé à 77 700 € pour une location meublée classique, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts, nettement plus favorable que les 30 % du micro-foncier applicable à la location nue.

Le régime réel BIC : l'atout de l'amortissement

Sur option, le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles, exactement comme en foncier, mais avec un avantage supplémentaire majeur : l'amortissement du bien et du mobilier, un mécanisme qui n'existe pas en location nue. Notre guide sur le principe de l'amortissement en LMNP détaille ce levier fiscal, souvent déterminant dans le choix du régime.

Un exemple comparatif

Un studio meublé génère 9 600 € de loyers bruts annuels.

Au micro-BIC : base imposable = 9 600 × (1 − 0,50) = 4 800 €.

Au réel, avec 2 000 € de charges réelles (intérêts, assurances, frais de gestion) et un amortissement annuel du bien et du mobilier estimé à 4 500 € : base imposable = 9 600 − 2 000 − 4 500 = 3 100 €, potentiellement ramenée à zéro certaines années si l'amortissement disponible dépasse le résultat avant amortissement.

L'amortissement ne crée jamais de déficit reportable classique

Contrairement au déficit foncier de la location nue, l'amortissement en LMNP au régime réel ne peut jamais créer de déficit imputable sur le revenu global : il peut au maximum ramener le résultat imposable à zéro, l'éventuel surplus d'amortissement non utilisé se reportant simplement sur les années suivantes, sans limite de montant ni de durée dans la plupart des cas.

Pourquoi le réel est presque toujours plus avantageux qu'il n'y paraît

Beaucoup de bailleurs, séduits par la simplicité apparente du micro-BIC et son abattement déjà généreux de 50 %, n'envisagent jamais le régime réel, alors que l'amortissement permet fréquemment de ramener l'impôt à un niveau très faible, voire nul, pendant de nombreuses années, tant que la base amortissable n'est pas épuisée.

Le régime réel exige une comptabilité plus rigoureuse

Contrairement au micro-BIC, qui ne demande qu'une simple déclaration de recettes, le régime réel en LMNP suppose la tenue d'une comptabilité complète, avec un bilan et un compte de résultat, généralement établis avec l'aide d'un expert-comptable : un coût annuel à intégrer dans le calcul global de l'avantage fiscal obtenu.

L'option pour le réel, comment et quand

L'option doit être exercée avant une date limite fixée chaque année, généralement dans les premiers mois suivant le début d'activité ou avant le 1er février pour une activité déjà en cours. Une fois exercée, elle engage pour une durée minimale, généralement reconductible tacitement sauf renonciation expresse dans les délais prévus.

Le lien avec le choix nu ou meublé à l'achat

Ce choix fiscal ne se pose qu'après avoir tranché la question plus large du type de location, un point détaillé dans notre guide Bail nu ou meublé : le comparatif chiffré, qui influe directement sur le régime fiscal applicable et donc sur la rentabilité nette réelle de l'investissement.

Comparer votre situation précise

Notre calculateur micro-foncier ou régime réel porte sur la location nue ; pour le LMNP, le calcul de l'amortissement demande une approche spécifique, propre à la valeur du bien et du mobilier : un point à approfondir avec un expert-comptable avant toute décision définitive d'option pour le réel.

Le seuil des 77 700 €, à surveiller chaque année

Ce plafond, propre au micro-BIC, s'apprécie sur l'ensemble des recettes de location meublée d'un même foyer fiscal, tous biens confondus. Un bailleur qui approche de ce seuil a intérêt à anticiper le basculement vers le régime réel plutôt que de le découvrir en cours d'année, le passage au réel emportant des obligations comptables sensiblement plus lourdes qu'une simple déclaration de recettes.

Un cas fréquent : la première année d'activité

Pour la première année de mise en location meublée, le plafond du micro-BIC s'apprécie généralement au prorata du nombre de jours de location effective sur l'année, et non sur une année pleine : un point qui peut permettre de rester sous le seuil même avec un loyer mensuel qui, en année pleine, l'aurait dépassé.