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Micro-foncier ou régime réel : lequel vous coûte le moins ?
L’abattement forfaitaire de 30 % face à vos charges réelles — déficit foncier compris, sur une location nue.
Sans inscription, sans e-mail à laisser. Rien de ce que vous saisissez n’est enregistré.
Micro-foncier
2 974 €
Abattement de 30 % (2 700 €) → base imposable 6 300 €.
Régime réel
2 266 €
Charges déduites (4 200 €) → base imposable 4 800 €.
Le régime le plus avantageux ici
Le régime réel
Il vous fait économiser environ 708 € par an au taux global de 47,2 % (30 % de barème + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Le régime réel suppose de tout tracer
C’est là que la plupart des bailleurs renoncent : il faut justifier chaque charge. Properties tient le journal de chaque bien, catégorie par catégorie, et sort l’export comptable annuel prêt pour votre expert-comptable.
Voir le journal de trésorerie →La règle des 30 %, et ce qu’elle cache
La bascule est simple à énoncer : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. En dessous, l’abattement forfaitaire du micro-foncier vous en fait déduire davantage que ce que vous dépensez vraiment.
Mais ce seuil se franchit plus souvent qu’on ne croit. Un bailleur qui rembourse un crédit déduit ses intérêts d’emprunt, et ils pèsent lourd les premières années. Ajoutez la taxe foncière, l’assurance, la copropriété non récupérable : on dépasse 30 % sans même parler de travaux.
Le réel engage pour trois ans, puis se reconduit tacitement. Ce n’est pas un piège, mais cela demande de raisonner sur la durée : une année de gros travaux peut créer un déficit reportable qui vous servira les années suivantes.
Deux limites à ce comparateur : il porte sur la location nue — le meublé relève de règles différentes — et il ne connaît ni votre situation familiale, ni vos autres revenus. C’est un ordre de grandeur, pas une déclaration.
| Paramètre utilisé dans le calcul | Valeur |
|---|---|
| Plafond de revenus bruts au micro-foncier | 15 000 € |
| Abattement forfaitaire du micro-foncier | 30 % |
| Déficit foncier imputable sur le revenu global | 10 700 € / an |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % |
Ces seuils sont affichés pour que vous puissiez les vérifier plutôt que nous croire sur parole. Ils évoluent avec les lois de finances : confirmez-les avant de décider.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le micro-foncier ?
Un régime simplifié réservé aux bailleurs dont les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % : vous ne déduisez aucune charge réelle, mais vous n’avez rien à justifier.
Quand le régime réel est-il plus intéressant ?
Dès que vos charges déductibles réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts. C’est très souvent le cas la première année (travaux, frais d’acquisition) et quand vous remboursez un crédit, les intérêts d’emprunt étant déductibles.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Quand vos charges dépassent vos loyers, la différence est un déficit. Il s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des années suivantes.
Le choix du régime réel est-il définitif ?
Il engage pour trois ans, puis se reconduit tacitement. Le micro-foncier, lui, s’applique automatiquement si vous êtes sous le plafond et que vous n’optez pas pour le réel.
Ce comparateur vaut-il pour la location meublée ?
Non. Le meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC ou réel BIC), avec un abattement et des règles d’amortissement différents. Ce comparateur porte sur la location nue.
Ce comparateur n’est pas un conseil fiscal. Il applique une règle de calcul simplifiée à des montants que vous saisissez, sans tenir compte de votre situation d’ensemble. Pour un arbitrage engageant, consultez un expert-comptable.