Régime réel : la liste des charges déductibles

Opter pour le régime réel n'a d'intérêt que si l'ensemble des charges déductibles est effectivement recensé. Beaucoup de bailleurs, par méconnaissance, omettent certains postes légitimes, réduisant ainsi l'avantage fiscal qu'ils pourraient pourtant obtenir.

Les intérêts d'emprunt, souvent le poste le plus important

Les intérêts payés sur un crédit contracté pour l'acquisition, la construction ou les travaux d'un bien locatif sont intégralement déductibles, tant que le bien reste loué. Ce poste représente souvent, les premières années d'un crédit, la charge déductible la plus importante. Notre guide sur les intérêts d'emprunt déductibles détaille précisément ce qui entre dans ce calcul, au sein d'une mensualité qui comprend aussi du capital, lui non déductible.

Les travaux d'entretien et de réparation

L'entretien courant et les réparations sont intégralement déductibles : une chaudière remplacée, une toiture réparée, une peinture refaite. Les travaux d'agrandissement ou de construction, en revanche, suivent un régime différent. Notre guide Travaux déductibles ou non détaille cette frontière, essentielle à bien maîtriser.

Les primes d'assurance

L'assurance propriétaire non occupant, l'assurance emprunteur liée au crédit, et toute assurance couvrant le bien loué sont déductibles de leur montant réel, sur présentation des justificatifs de paiement.

La taxe foncière

La taxe foncière, hors la part correspondant à la taxe d'ordures ménagères (récupérable sur le locataire et donc non déductible pour le bailleur), constitue une charge déductible à part entière, souvent sous-estimée dans son montant réel.

Les frais de gestion locative

Si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel, les honoraires correspondants sont intégralement déductibles. Même sans gestion déléguée, certains frais de gestion administrative (frais de correspondance, de déplacement pour la gestion du bien) peuvent être déduits selon un forfait ou sur justificatifs, selon les cas.

Les charges de copropriété non récupérables

La part de charges de copropriété qui reste à votre charge exclusive (hors charges récupérables sur le locataire) est déductible, à condition d'isoler correctement cette part dans les relevés du syndic.

Un exemple chiffré complet

Sur un bien loué 9 600 € par an, les charges déductibles se répartissent ainsi : 3 200 € d'intérêts d'emprunt, 800 € de taxe foncière, 450 € d'assurances, 600 € de charges de copropriété non récupérables, et 350 € de frais de gestion. Total des charges : 5 400 €. Base imposable au réel : 9 600 − 5 400 = 4 200 €, à comparer aux 6 720 € qu'aurait donné le micro-foncier avec son abattement de 30 %.

Les frais souvent oubliés

Les frais de procédure en cas de contentieux avec un locataire, les frais de diagnostic obligatoires réalisés en cours de bail, et les cotisations à des associations de propriétaires ou de gestion locative entrent également dans le champ des charges déductibles, bien que leur montant reste généralement modeste par rapport aux postes principaux.

Conserver systématiquement les justificatifs

Contrairement au micro-foncier, le régime réel exige de pouvoir justifier chaque charge déduite en cas de contrôle : factures, quittances d'assurance, relevés de charges de copropriété. Un journal de trésorerie tenu à jour tout au long de l'année, plutôt qu'une reconstitution en fin d'exercice, simplifie considérablement cette obligation.

Vérifier votre situation avant de déclarer

Une fois l'ensemble des charges recensées, notre calculateur micro-foncier ou régime réel permet de comparer directement votre situation aux deux régimes, et notre guide général sur le choix entre micro-foncier et régime réel reprend l'ensemble de la méthode de calcul et de déclaration.

Un exercice à refaire chaque année, pas une seule fois

La tentation existe de comparer les deux régimes une bonne fois pour toutes, au moment de l'acquisition du bien, puis de ne plus y revenir. C'est une erreur : vos charges réelles évoluent d'une année sur l'autre, un crédit qui s'amortit, des travaux ponctuels, une année sans dépense exceptionnelle. Reprendre ce comparatif chaque année, ou au minimum tous les deux ou trois ans, permet de vérifier que le régime retenu reste bien le plus favorable à votre situation actuelle.

Le cas des petites réparations non facturées

Certaines menues réparations, réalisées par le bailleur lui-même sans facture d'un professionnel, ne peuvent pas être valorisées fiscalement au régime réel : seule une dépense réellement engagée, justifiée par une facture, ouvre droit à déduction. Le temps personnel consacré à l'entretien d'un bien, aussi précieux soit-il, ne constitue jamais une charge déductible.