Bail nu ou meublé : le comparatif chiffré

Choisir entre location nue et meublée dépasse la seule préférence personnelle : chaque option a ses propres implications sur la durée d'engagement, la fiscalité et la rentabilité réelle, qui méritent d'être posées noir sur blanc avant de trancher.

La durée d'engagement, première différence structurante

Un bail nu engage sur trois ans minimum, reconductible tacitement. Un bail meublé s'engage sur un an, renouvelable, avec la possibilité pour le locataire de partir avec un préavis d'un seul mois, quelle que soit sa situation. Cette flexibilité accrue du meublé, favorable au locataire, se traduit généralement par une rotation plus fréquente pour le bailleur.

Le mobilier obligatoire, une liste précise

Pour qu'un logement soit valablement qualifié de meublé, il doit comporter un ensemble de mobilier et d'équipements fixé par décret : literie complète, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle en quantité suffisante, luminaires, rideaux ou volets dans les chambres, entre autres. L'absence d'un seul de ces éléments expose à une requalification du bail en location nue par un juge, avec toutes les conséquences que cela implique sur la durée d'engagement réellement applicable.

Un comparatif de rentabilité, sur un exemple concret

Un studio de 25 m² loué nu à 550 € par mois, soit 6 600 € de loyers annuels. Le même studio, meublé, se loue généralement 10 à 20 % plus cher — retenons 630 €, soit 7 560 € annuels. L'écart brut de 960 € par an doit toutefois être mis en regard de l'investissement initial en mobilier, généralement compris entre 3 000 et 6 000 € pour un studio, et d'une vacance locative potentiellement plus fréquente compte tenu du préavis réduit du locataire.

La fiscalité, un écart souvent décisif

Un logement nu relève du régime des revenus fonciers — micro-foncier ou réel — décrit dans notre guide sur le micro-foncier ou le régime réel. Un logement meublé relève, lui, du régime des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement forfaitaire souvent plus favorable en micro-BIC, ou la possibilité d'amortir le bien en régime réel — un mécanisme propre au LMNP, détaillé dans notre guide sur le principe de l'amortissement en LMNP.

Le profil de locataire visé, un critère à ne pas négliger

Le meublé attire davantage un public mobile — étudiants, jeunes actifs, personnes en mission temporaire — quand le nu correspond mieux à une installation durable, recherchée par des familles ou des locataires souhaitant s'ancrer sur plusieurs années. Ce choix influence directement la fréquence de changement de locataire, et donc le temps de gestion global sur la durée.

Les charges de gestion, différentes selon l'option

Un logement meublé demande un entretien et un renouvellement du mobilier au fil du temps — literie à changer, électroménager à remplacer en cas de panne —, une charge que ne connaît pas la location nue. À l'inverse, la rotation plus fréquente du meublé multiplie les états des lieux et les démarches administratives associées à chaque nouveau locataire.

Peut-on changer d'option en cours de bail

Non, le statut du bail — nu ou meublé — se fixe à la signature et ne peut être modifié qu'à son terme, lors d'un nouveau contrat avec un nouveau locataire ou par avenant accepté par les deux parties si le locataire reste en place. Un logement initialement loué nu peut être équipé et reloué meublé au départ du locataire, mais jamais transformé unilatéralement en cours de bail.

Faire le bon choix pour votre situation

Au-delà des chiffres, le choix dépend aussi de votre disponibilité pour gérer une rotation plus fréquente, et de votre appétence pour la gestion d'un mobilier à entretenir. Notre guide général sur choisir et rédiger son bail reprend l'ensemble des options disponibles, au-delà du seul choix entre nu et meublé.

Le renouvellement du mobilier, un coût récurrent à anticiper

Au-delà de l'investissement initial, un logement meublé implique un renouvellement périodique de certains équipements — literie tous les 7 à 10 ans, électroménager en cas de panne, vaisselle qui s'use ou se casse au fil des rotations de locataires. Ce coût d'entretien, souvent estimé entre 200 et 400 € par an en moyenne sur la durée, doit être intégré au calcul de rentabilité pour comparer honnêtement les deux options sur le long terme, pas seulement sur la première année.

Un dernier facteur à considérer : la revente du bien

Un logement loué meublé, avec mobilier inclus dans la vente, peut parfois se négocier différemment d'un bien nu au moment de la revente — certains acheteurs investisseurs valorisant la continuité d'exploitation, d'autres préférant au contraire un bien vide pour y habiter eux-mêmes ou le relouer selon leurs propres critères. Ce paramètre, secondaire au moment de l'achat, mérite d'être gardé à l'esprit pour une stratégie d'investissement à moyen terme.