Le micro-foncier : plafond, abattement, limites

Le micro-foncier reste, pour beaucoup de bailleurs, le régime par défaut — celui qui s'applique automatiquement sans démarche particulière. Sa simplicité ne doit pourtant pas masquer ses limites, propres à chaque situation individuelle.

Les conditions d'accès

Le micro-foncier s'applique aux revenus fonciers bruts ne dépassant pas 15 000 € par an, tous biens en location nue confondus pour un même foyer fiscal. Au-delà de ce plafond, le régime réel s'impose automatiquement, sans possibilité de choix.

L'abattement de 30 %, sans justificatif à produire

Le principe est d'une simplicité totale : sur vos loyers bruts déclarés, l'administration applique directement un abattement forfaitaire de 30 %, censé représenter l'ensemble de vos charges. Aucune facture, aucun justificatif à conserver ou à produire — la déclaration se limite à indiquer le montant brut des loyers perçus.

Un exemple de calcul

Loyers bruts annuels de 8 400 €. Base imposable après abattement : 8 400 × (1 − 0,30) = 5 880 €. C'est ce montant, et lui seul, qui s'ajoute à votre revenu imposable global, quelle que soit la réalité de vos charges effectives sur l'année.

Quand ce forfait devient défavorable

L'abattement de 30 % ne représente qu'une moyenne statistique, pas votre situation réelle. Dès que vos charges effectives dépassent ce seuil de 30 % de vos loyers bruts, le micro-foncier vous fait payer plus d'impôt que nécessaire. C'est notamment le cas pour un bailleur qui rembourse un crédit, les intérêts d'emprunt représentant souvent, seuls, une part substantielle des loyers perçus les premières années.

Un signal à surveiller : des travaux importants

Une année marquée par des travaux d'entretien significatifs — toiture, chaudière, ravalement pris en charge par le bailleur hors copropriété — fait presque toujours basculer la balance en faveur du régime réel, potentiellement de façon spectaculaire si ces travaux dépassent, à eux seuls, 30 % des loyers de l'année.

Le micro-foncier est-il obligatoire en dessous du seuil

Non. Même sous le plafond de 15 000 €, un bailleur peut opter pour le régime réel s'il l'estime plus avantageux compte tenu de ses charges réelles. Cette option, une fois exercée, engage pour trois ans — un point détaillé dans notre guide général sur le choix entre micro-foncier et régime réel.

Comparer avant de décider

Avant de laisser le micro-foncier s'appliquer par défaut, comparez systématiquement avec le régime réel sur la base de vos charges réelles de l'année écoulée. Notre calculateur micro-foncier ou régime réel permet ce comparatif en quelques secondes, à partir de vos loyers bruts et de vos charges effectivement supportées.

Le cas d'un bailleur avec plusieurs biens

Le plafond de 15 000 € s'apprécie sur l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, tous biens confondus, pas bien par bien. Un bailleur possédant trois logements générant chacun 6 000 € de loyers bruts dépasse ainsi le seuil avec un total de 18 000 €, et bascule automatiquement au régime réel pour l'ensemble de son patrimoine locatif, sans possibilité de maintenir le micro-foncier pour certains biens seulement.

Le micro-foncier ne s'applique jamais à la location meublée

Une confusion fréquente mérite d'être levée : le micro-foncier concerne exclusivement la location nue. Un bien loué meublé relève d'un régime totalement différent, le micro-BIC, avec son propre seuil et son propre taux d'abattement, détaillé dans notre guide LMNP : micro-BIC ou réel.

Un exemple à la limite du plafond

Un bailleur perçoit 14 800 € de loyers bruts sur l'année, juste sous le plafond de 15 000 €. Il reste éligible au micro-foncier, avec une base imposable de 14 800 × 0,70 = 10 360 €. L'année suivante, une légère hausse de loyer le fait franchir le seuil à 15 300 € : il bascule alors obligatoirement au régime réel pour cette nouvelle année, sans possibilité de choix, quand bien même ses charges réelles resteraient inférieures à l'abattement de 30 %.

Ce basculement automatique n'est pas rétroactif

Franchir le plafond une année donnée ne remet pas en cause les années précédentes, déjà déclarées au micro-foncier : seule l'année de dépassement, et les suivantes tant que le seuil reste franchi, basculent au régime réel. Un bailleur proche du seuil a donc intérêt à surveiller ce montant chaque année, pour anticiper le changement de régime plutôt que de le découvrir au moment de la déclaration.