État des lieux de sortie : les points qui coûtent cher

L'état des lieux de sortie est le document sur lequel repose l'essentiel des décisions concernant le dépôt de garantie. Une comparaison bâclée à ce moment précis coûte cher, dans un sens ou dans l'autre, au bailleur qui ne peut rien justifier, ou au locataire auquel on impute une usure qui n'est pas de son fait.

La comparaison point par point avec l'entrée, sans exception

Le principe fondamental d'un état des lieux de sortie est la comparaison directe, pièce par pièce, élément par élément, avec l'état des lieux d'entrée. Un état des lieux de sortie qui se contente de décrire l'état actuel du logement, sans le confronter systématiquement à celui d'entrée, ne permet aucune conclusion fiable sur ce qui relève réellement d'une dégradation imputable au locataire.

Distinguer usure normale et dégradation réelle

C'est le point le plus souvent source de désaccord. Un revêtement de sol qui a perdu de son éclat après plusieurs années d'occupation relève de l'usure normale, non imputable au locataire. Une brûlure de cigarette ou un trou percé sans autorisation relève, à l'inverse, d'une dégradation réelle. La frontière entre les deux n'est pas toujours évidente ; en cas de doute, la question à se poser est simple : cette usure serait-elle apparue de la même façon avec n'importe quel occupant soigneux, sur la même durée d'occupation ?

Ne jamais oublier la vétusté dans le calcul de la retenue

Même une dégradation réelle et incontestable ne justifie pas systématiquement une retenue au coût de remplacement à neuf. La vétusté normale du bien (liée à son âge et à la durée d'occupation) doit être déduite du montant réclamé. Un parquet installé depuis douze ans, même abîmé par le locataire, ne se facture jamais comme un parquet neuf : sa valeur résiduelle, réduite par l'ancienneté, doit être prise en compte. Notre guide sur le calcul de la vétusté détaille cette méthode, indispensable pour fixer une retenue défendable.

Les mentions imprécises qui invalident une retenue

Une mention telle que « logement sale, à refaire » ne permet aucune retenue chiffrée sérieuse. Chaque anomalie constatée doit être décrite précisément, idéalement avec une photo datée à l'appui : nature du dommage, localisation exacte, comparaison explicite avec l'état constaté à l'entrée.

Le relevé des compteurs, à ne jamais négliger à la sortie

Comme à l'entrée, les compteurs d'électricité, de gaz et d'eau individualisée doivent être relevés précisément au jour du départ. Ce relevé permet de clôturer proprement les contrats du locataire sortant et d'éviter toute contestation ultérieure sur une consommation qui ne serait pas de son fait.

Un exemple de traitement correct d'une dégradation

Un mur repeint en couleur vive par le locataire, sans autorisation, sur un logement livré en blanc à l'entrée. La remise en état (une couche de peinture blanche) est légitimement imputable, mais son coût doit rester raisonnable et justifié par un devis ou une facture réelle, pas par une estimation arbitraire. Notre guide sur les retenues justifiées sur le dépôt de garantie précise ce qui peut légitimement figurer dans ce type de décompte.

Calculer ce qui reste dû une fois l'état des lieux établi

Une fois les retenues justifiées identifiées, le calcul du solde à restituer, majoration de retard comprise le cas échéant, se fait avec notre calculateur de restitution du dépôt de garantie. Ce même outil calcule aussi la date limite légale de restitution, un ou deux mois selon la conformité de l'état des lieux : un point détaillé dans notre guide sur le délai et les pénalités de restitution.

Ne pas oublier le calcul du dernier loyer en parallèle

Si la sortie intervient en cours de mois, le dernier loyer dû se calcule au prorata des jours réellement occupés, exactement selon la même logique qu'à l'entrée. Notre calculateur de prorata de loyer permet de vérifier ce montant en quelques secondes, en parallèle de l'établissement de l'état des lieux de sortie lui-même.

Prévoir suffisamment de temps pour cet exercice

Un état des lieux de sortie mené sérieusement, avec comparaison systématique à celui d'entrée, demande généralement entre 45 et 90 minutes selon la taille du logement, souvent un peu plus que l'état des lieux d'entrée, le temps de discuter d'éventuels points de désaccord sur place. Prévoir ce temps à l'avance, plutôt que de vouloir l'expédier en 15 minutes, évite bien des contestations ultérieures sur des points qui auraient pu être clarifiés le jour même.