Congé pour vente et droit de préemption du locataire

Vendre un logement loué ne se traite pas comme la vente d'un bien libre : le locataire en place bénéficie d'un droit de priorité sur l'achat, qui doit être scrupuleusement respecté sous peine de voir la vente ultérieure fragilisée.

Le principe du droit de préemption

Quand un bailleur souhaite vendre un logement occupé, à l'échéance du bail, il doit proposer en priorité l'achat au locataire en place, avant toute mise en vente à un tiers. Cette priorité s'exerce à un prix et des conditions que le bailleur fixe librement, mais qui doivent être identiques à ceux qu'il proposerait ensuite à un autre acquéreur.

Le congé vaut offre de vente

Le congé pour vente n'est pas une simple notification de fin de bail : il constitue, simultanément, une offre de vente formelle adressée au locataire. Cette lettre doit donc mentionner explicitement le prix et les conditions de la vente envisagée, en plus des mentions habituelles d'un congé : motif, délai de préavis, forme de notification.

Le délai de réflexion du locataire

Une fois le congé pour vente reçu, le locataire dispose d'un délai, généralement deux mois, pour se prononcer sur son intention d'acheter aux conditions proposées. À l'expiration de ce délai sans réponse positive, le droit de préemption s'éteint pour cette vente précise, et le bailleur peut alors proposer le bien à d'autres acquéreurs.

Le locataire accepte : la vente doit se conclure aux conditions annoncées

Si le locataire manifeste son intention d'acheter, la vente doit se conclure dans les conditions précisément annoncées dans le congé, même prix, mêmes modalités. Le bailleur ne peut ni se rétracter sans motif valable, ni tenter d'imposer des conditions différentes une fois l'acceptation du locataire formalisée.

Le locataire refuse : la vente reste possible, mais avec une contrainte

Si le locataire refuse, ou ne se manifeste pas dans le délai imparti, le bailleur peut vendre à un tiers, mais uniquement à un prix et des conditions au moins équivalents à ceux initialement proposés au locataire. Si le bien finit par se vendre à un prix inférieur à celui annoncé dans le congé, une nouvelle offre de préemption doit être adressée au locataire avant la conclusion effective de la vente à ce prix révisé.

Un exemple concret

Un bailleur notifie un congé pour vente à 220 000 €. Le locataire refuse dans le délai imparti. Faute d'acquéreur à ce montant, le bailleur envisage de baisser le prix à 205 000 € pour un nouvel acheteur. Cette baisse de prix oblige à reproposer l'achat au locataire, une seconde fois, à ce nouveau montant de 205 000 €, avant de pouvoir conclure la vente avec le tiers intéressé.

Existe-t-il des exceptions à ce droit de préemption

Oui, certaines situations en dispensent le bailleur : notamment une vente entre proches parents, ou une vente du logement en même temps que l'ensemble de l'immeuble à un unique acquéreur. Ces exceptions restent encadrées précisément par la loi, et méritent d'être vérifiées avant d'engager une procédure de vente sans respecter le formalisme du droit de préemption.

Un formalisme à ne jamais négliger

Un congé pour vente qui omettrait le prix, ou qui ne respecterait pas le délai de réponse du locataire, s'expose à être jugé nul, avec pour conséquence la poursuite automatique du bail par reconduction tacite : un risque disproportionné au regard de la simplicité du formalisme à respecter. Notre guide général sur donner congé à son locataire reprend l'ensemble des règles applicables aux autres motifs de congé, dont la logique de formalisme strict rejoint celle décrite ici pour la vente. Notre guide sur choisir et rédiger son bail resitue également ce mécanisme parmi l'ensemble des règles applicables à la relation locative.

Le délai de préavis applicable au congé pour vente

Comme pour les autres motifs de congé donné par le bailleur, le délai de préavis est généralement de six mois avant l'échéance du bail pour une location nue, trois mois pour un meublé. Ce délai s'ajoute au délai de réflexion de deux mois laissé au locataire pour se prononcer sur son droit de préemption, ce qui impose une anticipation réelle de la part du bailleur souhaitant vendre un bien occupé.

Vendre en indivision, une complexité supplémentaire

Pour un bien détenu en indivision, l'ensemble des indivisaires doit en principe s'accorder sur la décision de vendre et sur les conditions proposées au locataire, avant l'envoi du congé pour vente. Un désaccord entre indivisaires peut retarder considérablement cette procédure, un point à anticiper avant même d'engager les démarches auprès du locataire en place.