La liste des charges récupérables sur le locataire

Contrairement à une idée répandue, un bailleur ne peut pas récupérer sur son locataire n'importe quelle dépense liée au logement ou à l'immeuble. Seules les charges listées, de façon précise et fermée, par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent l'être. Cette liste ne se négocie pas dans le bail : une clause qui prévoirait la récupération d'une charge non listée serait tout simplement inopposable au locataire.

Les charges liées aux services individuels

L'eau froide et l'eau chaude, consommées par le locataire, sont intégralement récupérables, qu'elles soient individualisées par compteur ou réparties selon une clé de répartition entre les lots de l'immeuble. Le chauffage collectif et la production d'eau chaude collective, quand ils existent, entrent également dans cette catégorie, en fonction de la consommation réelle ou de la répartition prévue au règlement de copropriété.

Les charges d'entretien des parties communes

L'entretien courant — nettoyage des parties communes, des espaces verts, des équipements collectifs comme l'ascenseur ou l'interphone — est récupérable dans sa dimension de simple entretien, mais pas dans sa dimension de gros travaux de réparation ou de remplacement. La distinction entre entretien courant et grosse réparation est parfois délicate : le remplacement d'une ampoule dans une cage d'escalier est récupérable, la réfection complète de la cage d'escalier ne l'est pas.

Les frais de personnel d'entretien de l'immeuble — gardien, employé d'immeuble — sont récupérables, dans une proportion variable selon que ce personnel assure aussi des tâches non récupérables (comme la surveillance générale de l'immeuble, distincte de l'entretien).

Les taxes récupérables

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est intégralement récupérable, et fait l'objet d'un traitement particulier détaillé dans notre guide dédié sur la taxe d'ordures ménagères. C'est l'une des rares charges qui peut être appelée de façon anticipée, sans attendre la régularisation générale.

Ce qui n'est jamais récupérable

Les honoraires du syndic de copropriété relèvent de la gestion de l'immeuble et restent intégralement à la charge du bailleur, même si cette gestion bénéficie indirectement au confort du locataire. Les gros travaux — réfection de toiture, ravalement de façade, remplacement d'une chaudière collective — ne sont jamais récupérables, quelle que soit leur nécessité. La taxe foncière reste, sauf exception très encadrée pour certains baux commerciaux, exclusivement à la charge du propriétaire. Les primes d'assurance de l'immeuble ne sont pas non plus récupérables, contrairement à une confusion fréquente avec l'assurance habitation du locataire, qui est, elle, à sa charge exclusive.

Un exemple concret pour trancher un doute

Un ravalement de façade facturé 8 000 € à la copropriété, réparti au bailleur à hauteur de 400 € selon ses tantièmes : cette somme n'est jamais récupérable sur le locataire, s'agissant d'un gros travaux. À l'inverse, une facture d'entretien courant des espaces verts de 300 € sur l'année, répartie à 30 € pour le lot loué, est intégralement récupérable, dans la limite de la provision appelée et régularisée sur la période.

Que faire en cas de doute persistant

Face à une ligne de charges de copropriété dont la nature exacte n'est pas évidente, le plus sûr reste de consulter directement le décret de 1987 ou, à défaut, de traiter la dépense comme non récupérable par prudence : le risque d'un remboursement rétroactif sur plusieurs années, si une erreur est constatée par le locataire, dépasse largement l'intérêt d'une récupération incertaine.

Utiliser cette liste dans votre régularisation annuelle

Une fois les charges correctement identifiées, la régularisation elle-même suit une mécanique simple, détaillée dans notre guide sur la régularisation annuelle, mode d'emploi, et vérifiable directement avec notre calculateur de régularisation des charges.

Le cas des équipements individuels facturés collectivement

Certains immeubles facturent l'entretien d'équipements individuels — chaudière propre à chaque logement, par exemple — via un contrat groupé souscrit par la copropriété. Cet entretien courant reste récupérable, dans les mêmes conditions qu'un contrat souscrit directement par le locataire, dès lors qu'il s'agit bien d'entretien et non de remplacement de l'équipement lui-même.

Pourquoi cette liste ne bouge presque jamais

Contrairement aux indices de révision ou aux seuils fiscaux, la liste des charges récupérables reste stable depuis près de quarante ans : le décret de 1987 n'a fait l'objet que de retouches marginales depuis sa publication. Un bailleur qui apprend cette liste une fois n'a donc, en pratique, pas à la revérifier chaque année — un avantage rare dans une réglementation locative par ailleurs mouvante sur de nombreux autres points.